Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất được xem là thước đo thể hiện quy mô, chi phí xây dựng công trình, nhằm khống chế tổng số tầng trong khu đất xây dựng phù hợp với mật độ xây dựng quy định. Các nhà thầu xây dựng cần nắm rõ chỉ số này để cân đối, tính toán trước khi tiến hành thi công dự án.
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ đối với nhà thầu xây dựng mà còn với chủ sở hữu căn hộ khu vực đô thị. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ khái niệm hệ số sử dụng đất cũng như cách tính hệ số này dẫn đến tình trạng thiệt hại về quyền và lợi ích cơ bản của người mua trong quá trình giao dịch nhà đất. Để giúp đọc giả hiểu hơn về quy định hệ số sử dụng đất, Goland sẽ cung cấp những thông tin bổ ích thông qua bài viết dưới đây.
Hệ số sử dụng đất là gì ?
Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Theo cách hiểu khoa học thì hệ số sử dụng đất là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình xây dựng trên tổng diện tích toàn bộ lô đất. Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích mái hay tầng hầm.
Theo thông tư 22/2019/TT-BXD ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định là tỉ số của tổng diện tích sàn toàn công trình xây dựng bao gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, đỗ xe của công trình và phòng cháy chữa cháy) đối với tổng diện tích lô đất được xây dựng.
Các diện tích được tính theo đơn vị m2
Hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức nào?
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Căn cứ theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn công trình xây dựng/ Tổng diện tích toàn lô đất
Trong đó:
Tổng diện tích sàn công trình xây dựng chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Diện tích sàn của một tầng bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, hộp kỹ thuật, giếng thang máy, ống khói…
Đơn vị của kết quả hệ số sử dụng đất có hai kiểu được sử dụng phổ biến:
- Floor Area Ratio (FAR): Sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 5 lần, 7.5 lần
- Floor Space Index (FSI): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 500%, 750%.
Tuy nhiên, ở một số quốc gia điển hình là Nhật Bản vẫn sử dụng hệ số sử dụng đất (FAR) nhưng với đơn vị là % theo quy định của quốc gia này.
Một số quy chuẩn về hệ số sử dụng đất
Một số quy chuẩn về hệ số sử dụng đất
Đối với các nhà đầu tư, hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định diện tích mặt bằng đầu tư xây dựng. Hơn nữa, người sở hữu bất động sản nắm rõ quy định về hệ số sử dụng đất sẽ đảm bảo được quyền lợi của bản thân trong quá trình mua bán. Vì thế, việc tìm hiểu quy định hệ số sử dụng đất là vô cùng cần thiết.
Hệ số sử dụng đất cùng với mật độ xây dựng và chiều cao công trình là ba chỉ tiêu quan trọng trong quy chuẩn xây dựng. Một số khu vực có nhu cầu kiểm soát chất tải dân số cũng như nhu cầu hạ tầng thì được cho phép sử dụng hệ số sử dụng đất thay cho các chỉ tiêu còn lại.
Dựa trên Quy chuẩn xây dựng năm 1997, hệ số sử dụng đất được giới hạn tối đa là 5 lần (không rõ thuần hay gộp). Thông thường, hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hay thiết kế đô thị và tuân theo các quy định của thông tư 22/2019/TT-BXD.
Căn cứ theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam 2008, khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất bị loại bỏ. Theo đó, chỉ tiêu sử dụng đất được xác định là tích của mật độ xây dựng và tầng cao (chỉ tính từ mặt đất). Vì lẽ đó, việc thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất tối đa đối với các công trình cao trên 15 tầng sẽ làm cho các công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn, hình thành các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị.
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?
Hệ số sử dụng đất là cơ sở để xác định giới hạn số tầng các dự án khu đô thị phù hợp với mật độ xây dựng được phép.
Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình cũng như chi phí xây dựng dự án, là một chỉ số vô cùng quan trọng trong quá trình thi công dự án.
Hệ số sử dụng đất (FAR) có tác động đáng kể đến tính kinh tế. Cụ thể FAR càng cao thì tính kinh tế càng cao vì diện tích sàn và mật độ xây dựng tăng, giúp tiết kiệm được quỹ đất cho chủ đầu tư. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, những thửa đất có cùng diện tích nhưng khác nhau về hệ số FAR sẽ gây ra mất cân bằng sử dụng đất. Tuy nhiên, khi hệ số FAR cao vượt quá mức sẽ tác động đến hệ thống cơ sở hạ tầng khu vực và làm suy giảm khả năng cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất (FAR) ảnh hưởng trực tiếp đến mật độ dân cư khu vực, FAR càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp nghĩa là chất lượng sống của cư dân càng được nâng cao và ngược lại.
Chỉ số này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của dân cư mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi chủ sở hữu. Việc đảm bảo mật độ xây dựng sẽ giúp chủ sở hữu có diện tích sử dụng đất càng lớn. Do vậy khi tiến hành giao dịch nhà đất, người mua cần cân nhắc về tính minh mạch của hệ số sử dụng đất của dự án dựa trên những chứng cứ văn bản rõ ràng với thông số cụ thể được nhà đầu tư cung cấp nhằm giảm thiểu thiệt hại và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu khi vòng đời (niên hạn sử dụng) của dự án kết thúc. Đa số các công trình nhà ở hiện nay đều có niên hạn sử dụng trong khoảng từ 50 – 70 năm. Khi hết thời hạn trên, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu dự án do đó họ có quyền xây dựng lại nhưng vẫn theo quy hoạch của nhà nước. Trường hợp người dân không có khả năng để tự xây dựng thì nhà nước sẽ kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện.
Ngoài ra, dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi hết thời hạn sử dụng. Bởi theo kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng nhằm đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí thì chỉ số FAR của khu căn hộ mới phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.
Hệ số sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa đối với các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu được sử dụng nhằm giới hạn số tầng cũng như mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị trước thực trạng chủ thầu luôn tìm cách tăng mật độ xây dựng hoặc số tầng của dự án để nâng tổng diện tích xây dựng.
Hy vọng những chia sẻ của chúng tôi qua bài viết trên đây đã cung cấp cho đọc giả những thông tin cơ bản về hệ số sử dụng đất cũng như quy định của pháp luật hiện hành về chỉ số này. Bên cạnh đó, việc hiểu chi tiết về hệ số sử dụng đất cũng giúp chủ sở hữu nắm bắt được tình hình xây dựng căn hộ mà họ dự định mua nhằm bảo vệ quyền lợi của bản thân và tránh những thiệt hại có thể xảy ra.
