Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng là một trong những hệ số quan trọng trong quá trình xây dựng dự án. Mật độ xây dựng được định nghĩa là tỉ số giữa diện tích chiếm đất của công trình xây dựng và tổng diện tích khu đất. Xác định được mật độ xây dựng là điều kiện tiên quyết để triển khai các bước thiết kế dự án tiếp theo
Mật độ xây dựng là một thuật ngữ không còn xa lạ gì với kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng hay chủ thầu công trình. Tuy nhiên đối với những ai không làm trong lĩnh vực xây dựng thì khái niệm mật độ xây dựng khá là mơ hồ và khó hiểu. Vậy thế nào là mật độ xây dựng ? Công thức xác định và ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì? Cùng Goland tìm hiểu cụ thể qua bài viết dưới đây nhé.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng
Việc nắm rõ các quy định thiết kế nhà ở và bộ quy chuẩn kỹ thuật để quy hoạch là điều vô cùng cần thiết trước khi tiến hành xây dựng công trình. Trong đó, mật độ xây dựng được xem là yếu tố đóng vai trò vô cùng quan trọng, tác động rất lớn đến toàn bộ quá trình thi công dự án.
Mật độ xây dựng (Building Density) là tỷ lệ diện tích phần đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, được quy định khác nhau tùy theo phân loại mật độ xây dựng.
Phân loại mật độ xây dựng công trình nhà ở
Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng công trình bao gồm hai loại là mật độ xây dựng thuần (net-tô) và mật độ xây dựng gộp (brut-tô):
Mật độ xây dựng thuần được định nghĩa là tỷ lệ của diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của khu đất. Mật độ xây dựng thuần không bao gồm diện tích các công trình phụ trợ như: tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao ngoài trời,…
Mật độ xây dựng gộp của một đô thị được định nghĩa là tỷ lệ của diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất. Mật độ xây dựng gộp bao gồm sân vườn, đường nội bộ, khu cây xanh, không gian mở và cả các khu vực không tiến hành xây dựng dự án.
Quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa cụ thể như sau:
- Đơn vị ở: 60%
- Khu du lịch, khu nghỉ dưỡng tổng hợp: 25%
- Khu công viên chuyên đề: 25%
- Khu công viên công cộng: 5%
- Khu cây xanh, khu bảo vệ môi trường tự nhiên quy định tùy theo chức năng cụ thể không quá 5%.
Mật độ xây dựng được xác định tương ứng với từng loại hình công trình. Do đó, trước khi xây dựng công trình, chủ đầu tư cần tìm hiểu về đặc trưng cũng như phân loại mô hình công trình một cách cụ thể và chi tiết nhằm xác định chính xác mật độ xây dựng.
Ngoài ra, dựa trên đặc tính của công trình, mật độ xây dựng được chia thành:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 |
100 |
200 |
300 |
500 |
≥ 1.000 |
|
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
100 |
90 |
70 |
60 |
50 |
40 |
| Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. | ||||||
Ví dụ: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
|
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3.000 m2 |
10.000 m2 |
18.000 m2 |
≥ 35.000 m2 |
|
|
≤ 16 |
75 |
65 |
63 |
60 |
|
19 |
75 |
60 |
58 |
55 |
|
22 |
75 |
57 |
55 |
52 |
|
25 |
75 |
53 |
51 |
48 |
|
28 |
75 |
50 |
48 |
45 |
|
31 |
75 |
48 |
46 |
43 |
|
34 |
75 |
46 |
44 |
41 |
|
37 |
75 |
44 |
42 |
39 |
|
40 |
75 |
43 |
41 |
38 |
|
43 |
75 |
42 |
40 |
37 |
|
46 |
75 |
41 |
39 |
36 |
|
> 46 |
75 |
40 |
38 |
35 |
| Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. | ||||
Xem thêm: Nhà cấp 1 2 3 4 là gì? Cách phân biệt, tiêu chuẩn và Quy định cần biết
Cách tính mật độ xây dựng
Công thức nội suy tính mật độ xây dựng
Căn cứ Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008 quy định về cách tính mật độ xây dựng cụ thể như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng(m2) x 100%
Lưu ý:
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng: Được tính toán dựa trên hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố liền kề hay nhà có thiết kế sân vườn).
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ trợ như bể bơi, sân thể thao ngoài trời, các tiểu cảnh trang trí…
Dựa trên công thức trên, gia chủ hay nhà đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng cũng như các chỉ số xây dựng cần thiết có liên quan. Việc xác định mật độ xây dựng là yếu tố cốt lõi, ảnh hưởng đến quyết định cấp phép xây dựng đối với công trình.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng công trình
Ý nghĩa của mật độ xây dựng công trình
Mật độ xây dựng cùng với hệ số sử dụng đất là hai chỉ số quan trọng nhất trong lĩnh vực xây dựng. Đây là hai yếu tố cần được chú trọng và quan tâm hàng đầu trước khi tiến hành xây dựng bất cứ công trình nào.
Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chủ đầu tư có thể so sánh được tỷ lệ quỹ đất xây dựng các công trình dành cho mục đích sinh hoạt dân cư với quỹ đất xây dựng công trình nhà ở. Mật độ xây dựng đạt chuẩn sẽ đảm bảo cộng đồng cư dân có không gian sinh sống khoa học, vừa rộng rãi, thoáng đãng, bảo vệ sức khỏe vừa mang lại các tiện ích phục vụ nhu cầu chung. Mật độ xây dựng vì thế là thước đo đánh giá giá trị của các công trình xây dựng qua đó thể hiện sự văn minh của các dự án khu đô thị, khu dân cư.
Mật độ xây dựng càng cao thì khu vực càng tập trung nhiều công trình nhà ở, dẫn đến số lượng dân cư sinh sống cũng nhiều hơn. Nói cách khác, người mua nên lựa chọn khu vực sinh sống ở vị trí có mật độ xây dựng thấp với số dân vừa phải hoặc ít. Khu vực có mật độ vừa phải thì các công trình phục vụ dân cư được bố trí khoa học hơn. Đồng thời, xen kẽ nhiều tiện ích sống như công viên cây xanh, hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí…
Có thể bạn quan tâm: Hệ số sử dụng đất là gì?
Các quy định liên quan đến mật độ xây dựng công trình
Quy định về mật độ xây dựng hiện nay
Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng năm 2008 quy định về mật độ xây dựng tối đa của khu đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà ở độc lập, liền kề, nhà biệt thự) như sau:
- Diện tích lô đất dưới 50m2 tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Diện tích lô đất 75m2 tương ứng với mật độ xây dựng 90%
- Diện tích lô đất 100m2 tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Diện tích lô đất 200m2 tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Diện tích lô đất 300m2 tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Diện tích lô đất 500m2 tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Diện tích lô đất từ 1000m2 trở lên tương ứng với mật độ xây dựng tối đa là 40%
Có thể thấy, diện tích khu đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng thấp và ngược lại. Bên cạnh đó, hiện nay, quy định về mật độ xây dựng được áp dụng cho 2 loại công trình: nhà ở xây dựng tại nông thôn và nhà ở xây dựng tại thành thị.
Quy định cụ thể về mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn vẫn tuân theo công thức tính mật độ xây dựng chung. Tuy nhiên, số tầng được xây ở mỗi khu vực xây dựng sẽ có giới hạn khác nhau (mỗi địa phương được phép xây dựng không vượt quá một số tầng nhất định). Cụ thể như sau:
- Nhà ở được xây dựng gần lộ giới với độ rộng từ 20m trở lên được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
- Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 12m đến 20m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Nhà ở khu vực có độ rộng đường từ 6m đến 12m được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Nhà ở khu vực có độ rộng đường dưới 6m chỉ được phép xây tối đa 3 tầng.
Nhà ở xây dựng tại nông thôn không có quá nhiều quy định về mật độ xây dựng do diện tích đất nông thôn tương đối lớn.
Tham khảo: Đất thương mại dịch vụ là gì? Quy định pháp luật về đất thương mại dịch vụ
Quy định cụ thể về mật độ xây dựng đối với nhà ở thành thị
So với nhà ở tại nông thôn, xây dựng nhà ở tại thành thị phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt về mật độ xây dựng hơn. Đặc biệt đối với nhà ở được xây dựng tại những thành phố lớn, nơi được nhà nước quy hoạch nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, các nhà đầu tư và gia chủ càng cần phải tiến hành tính toán kỹ lưỡng và chính xác.
Một số quy chuẩn quan trọng về độ rộng đường và độ vươn ban công:
- Chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m thì độ vươn không vượt quá 0,9m
- Chiều dài lộ giới từ 12m đến 20m thì độ vươn không vượt quá 1,2m
- Chiều dài lộ giới trên 20m thì độ vươn không vượt quá 1,4m
Ngoài việc tuân thủ những quy định kể trên thì chủ sở hữu còn phải lưu ý đến một số vấn đề sau:.
Không được xây sân thượng ở trên cùng đối với nhà trong hẻm
- Nhà ở có đường lộ giới rộng dưới 7m chỉ được xây dựng tầng trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.
- Nhà ở có đường lộ giới dưới 20m được xây dựng trệt, lửng, 2 tầng,
- Nhà ở có đường lộ giới trên 20m được xây dựng tối đa 4 tầng bao gồm tầng trệt, lửng và sân thượng.
- Nhà ở tại các trục đường thương mại được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
Trên đây là những thông tin tổng quát về mật độ xây dựng, ý nghĩa và công thức tính chính xác hệ số này. Hy vọng với những kiến thức được Goland chia sẻ trong bài viết bạn đọc có thể nắm rõ được khái niệm mật độ xây dựng là gì? và các quy định có liên quan để lên kế hoạch xây dựng phù hợp cũng như hoàn thiện về mặt pháp lý cho dự án, được sự cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tránh vi phạm pháp luật gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng công trình.
