Chuyển mục đích sử dụng đất là một hoạt động khá phức tạp. Không có quá nhiều người đủ am hiểu và có thể tự thực hiện công việc này. Sự thiếu kiến thức ấy đã vô tình khiến nhiều cá nhân và tổ chức hao tổn không ít tiền bạc. Hiểu được điều đó, ở phần nội dung tiếp theo sau đây, chúng tôi sẽ cung cấp tất tần tật các thông tin liên quan đến hoạt động này. Xin mời quý bạn đọc cùng tham khảo.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động được triển khai nhằm thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của khu đất. Chẳng hạn, khi muốn thay đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, bạn bắt buộc phải thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Hoạt động này được chia ra làm 2 trường hợp chính, bao gồm: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thông qua các quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần thực hiện đăng ký đất đai.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Theo Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện đăng ký đất đai cụ thể như sau:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thuỷ sản sang trồng cây lâu năm.
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng cây hàng năm.
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình.
Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất phải tiến hành thực hiện đầy đủ các thủ tục để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình và cá nhân.
Lưu ý: Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?
Tuỳ theo đối tượng có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất mà các thủ tục sẽ có những điểm giống và khác nhau nhất định.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các thông tin hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
- Hồ sơ bao gồm: Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo mẫu này
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng)
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Cách 1: Nộp tại bộ phận của cấp huyện nếu địa phương đã thành lập bộ phận liên quan.
- Cách 2: Nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu địa phương chưa thành lập bộ phận liên quan.
- Lưu ý: Nếu hồ sơ khi nộp chưa đầy đủ hoặc chưa ợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh đúng theo quy định. Bạn đọc nên lưu tâm đến vấn đề này.
Bước 3: Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xử lý hồ sơ
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người có nhu cầu chuyển mục đích quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trả kết quả cho bên có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
- Phòng Tài nguyên & Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gia thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
Các bước chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức cũng tương tự như trường hợp trên. Tuy nhiên, hồ sơ cần chuẩn bị và các thủ tục xét duyệt sẽ có một số điểm không giống nhau.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng)
- Văn bản thầm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Cách 1: Nộp tại bộ phận của cấp huyện nếu địa phương đã thành lập bộ phận liên quan.
- Cách 2: Nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu địa phương chưa thành lập bộ phận liên quan.
- Lưu ý: Nếu hồ sơ khi nộp chưa đầy đủ hoặc chưa ợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh đúng theo quy định. Các tổ chức nên lưu tâm đến vấn đề này để không bỏ lỡ các thông tin quan trọng
Bước 3: Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xử lý hồ sơ
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trả kết quả cho bên có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
- Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Mức tiền phải đóng khi sử dụng đất
Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được trình bày cụ thể tại Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp sẽ tuỳ thuộc vào loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Bạn đọc có thể liên hệ trực tiếp cơ quan có thẩm quyền hoặc các văn phòng luật sư để có được những thông tin chính xác nhất và chi tiết nhất.
Khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở?
Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở thì phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện – nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
Bên cạnh đó, UBND cấp huyện sẽ đưa ra quyết định dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng.
Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất
Tuỳ vào loại đất và diện tích chuyển mục đích sử dụng đất trái phép mà mức xử phạt sẽ khác nhau. Song, bên cạnh việc bị phạt hành chính, người vi phạm còn có nghĩa vụ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của khu đất theo đúng mục đích sử dụng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận.
- Đối với đất trồng lúa trái phép
| Hành vi vi phạm | Diện tích chuyển trái phép (ha) | Mức phạt (triệu đồng) |
| Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng | Dưới 0,5 | Từ 2 – 5 |
| Từ 0,5 đến dưới 03 | Từ trên 5 – 10 | |
| Trên 03 | Từ trên 10 – 20 | |
| Chuyển từ đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối | Dưới 0,5 | Từ 5 – 10 |
| Từ 0,5 đến dưới 03 | Từ trên 10 – 20 | |
| Trên 03 | Từ trên 20 – 30 | |
| Chuyển từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp | Dưới 0,5 | Từ 10 – 20 |
| Từ 0,5 đến dưới 03 | Từ trên 20 – 30 | |
| Trên 03 | Từ trên 30 – 50 |
- Đối với đất rừng
| Hành vi vi phạm | Diện tích chuyển trái phép (ha) | Mức phạt (triệu đồng) |
| Chuyển sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác | Dưới 05 | Từ 5 – 10 |
| Từ 05 đến dưới 10 | Từ trên 10 – 20 | |
| Trên 10 | Từ trên 20 – 30 | |
| Chuyển sang đất phi nông nghiệp | Dưới 05 | Từ 10 – 20 |
| Từ 05 đến dưới 10 | Từ trên 20 – 30 | |
| Trên 10 | Từ trên 30 – 50 |
- Đối với đất nông nghiệp
| Hành vi vi phạm | Diện tích chuyển trái phép (ha) | Mức phạt (triệu đồng) |
| Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cay hàng năm sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản | Dưới 0,5 | Cảnh cáo hoặc phạt từ 500.000 – 1 triệu đồng |
| Từ 0,5 đến dưới 03 | Từ trên 1 – 2 | |
| Trên 03 | Từ trên 2 – 5 | |
| Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp | Dưới 0,5 | Từ 1 – 2 |
| Từ 0,5 đến dưới 03 | Từ trên 2 – 5 | |
| Trên 03 | Từ trên 5 – 10 |
- Đối với đất phi nông nghiệp
| Hành vi vi phạm | Mức vi phạm | Mức phạt (triệu đồng) |
| Tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở | Mức 1 | Từ 2 – 5 |
| Mức 2 | Từ trên 5 – 10 | |
| Mức 3 | Từ trên 10 – 20 | |
| Mức 4 | Từ trên 20 – 50 | |
| Tự ý chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ | Mức 1 | Từ trên 5 – 10 |
| Mức 2 | Từ trên 10 – 20 | |
| Mức 3 | Từ trên 20 – 50 | |
| Mức 4 | Từ trên 50 – 100 |
Như vậy là bạn đọc đã vừa tìm hiểu xong các thông tin liên quan đến hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất. Mong rằng thông qua các nội dung đã được chia sẻ ở trên, quý bạn có thể tự tin hơn cho các kế hoạch sắp tới của mình. Từ đó, phần nào hạn chế tối đa khả năng dính líu tới các rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có. Cảm ơn bạn đọc đã dành thời gian theo dõi bài viết!
